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宅地建物取引業(以下、「宅建業」)とは、一般的に不特定多数者を取引相手として、反復又は継続して事業を行うことをいいます。
宅建業法に、宅地や建物の取引に関することを業として行うには免許が必要であると定められています。これに違反するともちろん罰せられます。

免許の区分

宅建業免許の種類には、次の2種類があります。
都道府県知事免許]・・・1つの都道府県内のみに事務所を設置して、宅建業を営む場合。
国土交通大臣免許]・・・2つ以上の都道府県に事務所を設置して、宅建業を営む場合。

都道府県知事免許であっても、他の都道府県の物件を扱うことは可能です。宅建業を営む事務所の所在地による免許の違いだけです。


免許の有効期間

宅建業免許の有効期間は、5年となります。
期間の満了後も引き続き宅建業を営むときは、免許の更新が必要です。


免許を受けるための要件

@独立した事務所があること
一般的には継続的に業務を行うことができる施設で、他業者や個人の生活部分から独立性が保たれている必要があります。部屋を他社と共同して使用している場合は認められません。但し、独立性が保たれている(固定式のパーテーション等により仕切られ、原則として他の事務所を通らずに直接事務所に入れること)時に限り、認められます。
法人の場合は、登記簿謄本の本店が主たる事務所となります。

A免許申請の代表者、および政令第2条の2で定める使用人が常駐できること
法人の場合は、代表取締役が事務所に常駐できない場合は、政令第2条の2で定める使用人を常駐させることを義務づけています。
政令第2条の2で定める使用人とは、単なる社員や従業員ではなく「代表者からの委任を受けて宅建業法上の事務所の代表として契約締結権限等を有する者」をいいます。

B専任の宅地建物取引主任者がいること
「取引主任者」とは、資格試験に合格し、その資格を登録後、主任者証の交付を受けた者をいいます。
宅建業免許の取得に際し、1つの事務所について従事者5名に対して1名以上の割合で「専任」として設置することを義務づけられています。

C欠格要件に該当しないこと
代表者、法人役員、政令2条2で定める使用人、専任の宅地建物取引主任者が下記の欠格要件に該当しないこと。

(1)成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者
(2)禁固、懲役に処せられた者
(3)宅建業法違反で罰金に処せられた者
(4)暴行、傷害、脅迫など暴力団系の犯罪で罰金に処せられた者
(5)不正の手段で免許を取得し、免許を取り消された者
(6)業務停止処分事由の情状が特に重く、免許を取り消された者
(7)その他、免許取消処分を受けた者


営業保証金の供託

宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた後、営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して(原本は提示)、都道府県知事に所定の届出をしなければなりません。
営業保証金とは、取引によって生じる偶然の債務について弁済を一定の範囲で担保するためのもので、1事務所の設置ごとに営業保証金の供託をする必要があります。

@営業保証金を供託する場合

免許の通知後、本店の所在地を管轄する供託所に法定の営業保証金を供託します。

金額
法定営業保証金額
本店(主たる事務所)
1,000万円
従たる事務所(支店等)
1店舗につき
 500万円

A宅地建物取引業保証協会に加入する場合

「保証協会」に加入し、弁済業務保証金分担金を納付すれば前記@の営業保証金を供託する必要はありません。

金額
弁済業務保証金分担金額  
本店(主たる事務所)
60万円
従たる事務所(支店等)
1店舗につき
 30万円

「保証協会」には、現在下記の2つの団体が指定されています。

(社)全国宅地建物取引業保証協会
(社)不動産保証協会


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